Gutachten

Besser gleich zum Fachmann

 

Baurechtsfragen sind auch bei Gerichten nicht gerade beliebt. Auch wenn jeder denkt, er kenne sich auf diesem Gebiet aus -man hat ja schließlich seine Erfahrungen- möchte ich vor überschnellen Urteilen warnen. Und das nicht zuletzt aus der Tatsache heraus, dass gerichtliche Auseinandersetzungen immer sehr viel Zeit und in der Regel auch viel Geld kosten. Selbst bei für den Fachmann klaren Entscheidungskriterien wird ein gerichtliches Urteil nicht unter einer Laufzeit von 2 Jahren (oft sind es 8 bis 10 Jahre) zu erwarten sein.

Vorteilhafter ist es, bereits im Vorfeld einen Sachverständigen einzuschalten, um strittige Fragen zwischen Bauherren und anderen am Bau Beteiligten (Architekt/ Bauunternehmer) zu klären. Besser ist es immer, erst gar keine Mängel zuzulassen, denn die Mangelbeseitigung ist in den meisten Fällen aufwendiger, vor allem kostenintensiver als die Beauftragung eines Sachverständigen.

 

Gutachtenarten

Durch den Büroinhaber werden folgende Arten von Gutachten erstellt:

1)Wertgutachten 2) Gutachten über Schäden an Gebäuden


zu1) zu den Wertgutachten zählen alle Gutachten, die sich auf den Wert der bebauten oder unbebauten Grundstücke beziehen sowie den Wert der Bebauung wiedergeben. Benötigt werden diese Gutachten in der Regel

  • für die Verkaufs- und Kaufverhandlungen bei Eigentumswechsel,
  • für Kreditverhandlungen mit Banken und Sparkassen bei Umbau und Sanierung,
  • für steuerliche Zwecke (Eigentumsbewertung/ Abschreibung),
  • und nicht zuletzt zur für gerichtliche Auseinandersetzungen in Eigentumsfragen.

Der Gutachter übernimmt hier eine hohe Verantwortung bezüglich seiner Einschätzungen besonders im Zusammenhang mit dem Verkehrswert.

1.1 Bestandteile/Inhalt des Wergutachtens*

a) Grundlagenermittlung: Prüfung und Beschaffung von benötigten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne u.s.w.

b) Feststellung der örtlichen Gegebenheiten: Beurteilung der Lage, Erschließung, Umgebung, Verkehrsverhältnisse, und anderer Einflüsse.

c) Bodenwertermittlung: Bodenbewertung über Vergleichspreise, Richtwerte und andere Werte unter Berücksichtigung der Erschließung un des Baurechts.

d) Gebäudewertermittlung: Bewertung und Ermittlung von Baujahr, Baupreisindex, Restnutzungsdauer und anderer Ausgangswerte, u.a. Baurecht;

Feststellung technischer und wirtschaftlicher Wertminderungen.

e) Sachwertermittlung: Feststellung des Sachwertes unter Berücksichtigung der Boden- und Gebäudewerte einschließlich der Bewertung von Freianlagen und Zubehör.

f) Ertragswertermittlung: Beurteilung der Mietverträge und Bewirtschaftungskosten;

Feststellung der nachhaltig erzielbaren Kosten und Erträge;

Der Ertragswert richtet sich u.a. nach dem Liegenschaftszins, der Bodenwertverzinsung und der Restnutzungsdauer.

g) Verkehrswertermittlung: Berechnung der Zu- und Abschläge entsprechend der Markteinflüsse und der Eigenschaften des Objektes.

h) Beleihungswertermittlung: Festlegung der Ausgangswerte und Berechnung der Zu- und Abschläge nach den Richtlinien des Darlehensgebers.

*Da nicht in jedem Falle die gesamte Bandbreite der Wertermittlung erforderlich ist, können einzelne Bestandteile in Abstimmung mit dem Auftraggeber entfallen.

1.2 Kosten von Wertgutachten

Die Vergütung der Gutachtertätigkeit wird durch die HOAI § 34 geregelt. Der umfang der Leistungen wird i.d.R. bei Auftragserteilung abgestimmt und festgelegt.

Werden vom Gutachter weiterführende Leistungen gefordert und erbracht, wie beispielsweise die Untersuchung von Objekten auf ihre konstruktive, bauphysikalische, statische oder energiewirtschaftliche Beschaffenheit, Bodenuntersuchungen oder die Beurteilung von Umwelteinflüssen, sollte zweckmäßigerweise ein Zeit- oder Pauschalhonorar vereinbart werden.

zu 2) Gutachten über Schäden an Gebäuden

Wie einleitend bereits bemerkt wurde, ist die Einschaltung eines Sachverständigen zum frühst möglichen Zeitpunkt ratsam. Die Praxis hat gezeigt, dass Gebäude mit externer, unabhängiger Bau- bzw. Objektüberwachung bis zu 80% weniger Mängel aufweisen.

Die Einschaltung eines Sachverständigen spart Geld und viel Ärger, wie folgendes Fallbeispiel zeigt:

Immer wieder ist auch und gerade bei Neubauten von Fertighäusern* eine fehlende oder fehlerhafte Abdichtung von Bodenplatten und im Außenwandsockel zu beobachten. Bei Einzug in das unter Zeitdruck errichtete Gebäude ist der Mangel nicht sichtbar, da die Dichtung unter dem Estrich bzw. Sockelputz liegt. Der Estrich ist bekanntlich noch mit Bodenbelägen und Fliesen belegt.

Erst nach einiger Zeit wird ein Schadensbild sichtbar:

 

gutachten1.jpg

 

gutachten2.jpg

 

Die hier sichtbaren Durchfeuchtungen verbunden mit Schimmelpilzbildung der Außen- und Innenwände ist eindeutig auf fehlende oder unzureichende Abdichtung an den bodenberührenden Bauteilen zurückzuführen.

Zur Vermeidung dieses Mangels hätte bei Einschaltung eines Sachverständigen ein Ortstermin zur Abnahme der Dichtungen mit Kosten von ca. 75 Euro genügt; geht man weiterhin davon aus, dass der Bauvertrag eine regelgerechte Ausführung verlangte, hätte die Baufirma (ggf. auf Anordnung des Sachverständigen) die Dichtung ohne Mehrkosten einbauen müssen.

Die Folgen einer unbeaufsichtigten Bauausführung führen im gezeigten Beispiel jedoch zu erheblichen Beeinträchtigungen der Wohnkultur und nicht zuletzt auch der Bausubstanz. Neben der nur verhältnismäßig geringen Beeinträchtigung der Bewohnbarkeit des Objektes bei nachträglicher Ausführung der äußeren Abdichtung im Sockelbereich der Außenwände, ist die Abdichtung der Bodenplatte im Bestand und somit eine uneingeschränkte Bewohnbarkeit des Objektes an sich nicht möglich. Zur Behebung des Mangels sind die bewohnten Räume frei zu räumen, Fliesen und Bodenbeläge zu entfernen, der Estrich einschließlich Dämmung zu entfernen und nach Mangelbeseitigung alles wieder herzustellen.

Geschätzte Kosten ca. 100 m2 Wohnfläche im Erdgeschoss: 15.600 Euro

Abgesehen vom Ärger und allen anderen Unannehmlichkeiten kommt ein weiteres Argument zum tragen, welches allgemein kaum beachtet wird:

Angenommen, Sie haben Ihre Forderungen gegenüber dem Auftraggeber endlich (nach 2 bis 8 Jahren) durchgesetzt und dieser ist entweder noch während der Prozesslaufzeit oder kurz danach insolvent,...nicht auszumalen, sagen Sie? Doch das Ergebnis ist ein unbewohnbares, wertloses Gebäude, wofür Sie vielleicht noch Jahrzehnte die eingegangenen Kreditverpflichtungen erfüllen müssen, oder aber Sie finanzieren die Mangelbeseitigung selbst.

 

* Es soll hier keine pauschale Vorverurteilung aller Fertighausanbieter vorgenommen werden! Viele fachlich kompetente Anbieter liefern seit Jahren Qualitätshäuser zu günstigen Konditionen. Gemeint sind Billiganbieter, die auf Kosten der Verbraucher unter Umgehung gültiger Standards Bauschäden in Milliardenhöhe bundesweit verursachen.

© 2010 Bauplanung Glander | Admin | Webdesign Hamburg